청약 공고 4,582건, 열 건 중 네 건 가까이는 무순위였다

밍슈의 분석노트는 청약홈 분양정보를 매일 받아 쌓는다. 2026년 9월 26일 수집본에는 공고 4,582건이 들어 있었다. 아래 표는 그 수집본을 고정해 분석한 값이다. 2020년 2월 3일부터 2026년 9월 23일까지다. 이 글은 분양가가 얼마나 올랐는지가 아니라 공고가 어떻게 생겼는지를 본다. 몇 세대를 뽑는지, 입주까지 몇 달 남았는지, 같은 단지 안에서 평형마다 평당가가 얼마나 다른지다.

먼저 짚을 것이 있다. 4,582건은 단지 수가 아니라 공고 수다. 같은 단지가 공고를 여러 번 낸다. 이름과 주소로 묶으면 3,336곳이다.

공고의 37%는 무순위·잔여세대

청약홈은 일반 분양 공고와 무순위·잔여세대 공고를 따로 올린다. 4,582건 중 1,698건(37.1%)이 뒤쪽이다. 두 공고는 크기부터 다르다.

무순위 공고 여섯 건 중 한 건은 한 세대만 뽑는다. "청약 공고 몇 건"이라는 숫자에는 이런 한 세대짜리도 1,000세대 단지와 같은 한 건으로 들어간다.

2022년 이후만 떼어 권역별로 보면 차이가 더 벌어진다.

서울은 공고 셋 중 둘이 무순위·잔여세대다. 2022년부터 자른 이유는 아래 한계에 적었다.

같은 단지가 무순위로 거듭 나오기도 한다. 무순위 공고를 이름과 주소로 묶으면 1,129곳이다. 이 중 218곳이 두 번 이상, 47곳이 다섯 번 이상 나왔다. 가장 많은 곳은 서울 강서구 화곡더리브스카이주상복합아파트로 18번이다.

입주까지 31개월, 작은 단지는 5개월

공고한 달부터 입주 예정월까지 몇 달인지 셌다. 일반 공고에서 임대·전환 공고를 뺀 2,657건이다. 중앙값은 31개월이다. 가운데 절반이 22~36개월 사이에 있다.

세대수로 나누면 갈린다.

100세대 미만 공고는 절반 넘게 1년 안에 입주 예정이다. 공고월과 입주 예정월 사이가 짧았다는 뜻이다. 실제 공정률이나 착공일을 수집한 자료는 아니므로 공사가 얼마나 진행됐는지까지 확인한 것은 아니다. 1,000세대 이상은 중앙값이 3년을 넘는다. "청약하면 3년 기다린다"는 말은 큰 단지에 맞는 말이다.

무순위·잔여 공고는 중앙값 8개월이다. 43.0%는 입주 예정월이 석 달 안이거나 이미 지났다.

전환·임대 공고를 섞으면

이름에 분양전환·공가세대·잔여세대·임대주택·우선분양이 들어간 공고는 138건(3.0%)이다. 사이트는 9월 22일부터 이 공고를 단지 비교에서 뺀다. 이들의 평당가 중앙값은 531만원이다. 나머지 공고(아래 한계의 임대 이름 공고 96건 제외)는 1,551만원이다.

같은 시군구·같은 해 일반 공고가 3건 이상 있는 83건만 견줘도 중앙값 0.53배다. 51건은 0.7배가 안 된다.

이걸 섞으면 지역 중앙값이 움직인다. 일반 공고가 5건 이상인 시군구 52곳 중 11곳이 5% 넘게, 4곳이 10% 넘게 움직였다.

강남구에 섞인 세 건은 수서역세권 신혼희망타운 잔여세대 둘과 2020년 국민임대 모집 하나다. 세 건이 들어가자 강남구 중앙값이 1,046만원 내려갔다.

같은 모집공고 안에서는 평형 차이가 작다

전용 60㎡ 이하 주택형과 60~85㎡ 주택형의 평당가를 모아 중앙값을 내면 1,716만원과 1,564만원이다. 작은 집이 평당 9.7% 비싸 보인다.

그런데 두 크기가 다 있는 공고 914건 안에서 견주면 차이는 중앙값 0.4%다. 400건(43.8%)은 2% 안쪽이다. 권역별로는 서울 3.3%, 경기·인천 1.1%, 지방 -0.3%다. 같은 공고 안에서 차이의 중앙값이 작으니, 9.7%는 어느 단지에 작은 평형이 많은지에서 나온 차이로 읽어야 한다.

총액은 당연히 다르다. 분양가 중앙값은 60㎡ 이하 4.02억, 60~85㎡ 5.06억, 85㎡ 초과 8.00억이다.

이 측정의 한계

• 같은 단지는 이름(공백·괄호 제거)과 주소가 모두 같을 때만 묶었다. 주소 표기가 공고마다 다르면 다른 단지로 셌다.
• 무순위 공고는 2020년에 45건뿐이다. 그해 전체 공고는 689건이다. 실제로 적었는지 수집 범위 탓인지 확인하지 못했다. 그래서 권역 비중은 2022년부터 셌다.
• 무순위 공고 1,698건 중 1,451건은 공급면적이 없어 평당가를 낼 수 없다. 평형 비교는 일반 공고로만 했다.
• 입주 예정월은 공고에 적힌 예정이다. 실제 입주와 다를 수 있고, 달 단위로만 셌다.
• 전환 공고는 이름으로만 가린다. 이 글을 쓸 때(9월 27일 오전) 사이트 규칙은 신혼희망타운 잔여세대처럼 공공분양 잔여 물량까지 걸었고, 반대로 이름에 '행복주택'·'국민임대'처럼 다른 말이 붙은 임대 공고 96건은 걸지 못했다. 94건이 2020년 공고다. 이 글의 기간·평형 계산에서는 이 96건도 뺐다. 그래도 평당 300만원 미만인 공고가 41건 남아 있다.
• 같은 날 사이트 규칙을 고쳤다. 이름에 '임대'가 들어간 공고를 모두 비교에서 빼고, 공공분양 잔여세대는 다시 넣었다. 비교 링크에 임대 공고가 섞였던 단지 쪽이 10개에서 0개가 됐다. 위 "전환·임대 공고를 섞으면" 절의 138건은 고치기 전 규칙 기준이다.
• 분양가는 주택형별 분양최고금액이고, 평당가는 공급면적 기준이다. 시세가 아니다.

같은 수집본으로 다시 확인한 범위

2026년 10월 2일 운영 저장소에 보존돼 있던 9월 26일 수집본을 다시 읽었다. 공고 4,582건, 무순위·잔여세대 1,698건, 일반 공고 2,884건과 위의 기간·가격 표가 재집계 결과와 일치했다. 보존본은 realty-site 저장소의 7ca5df3 커밋에 있는 src/data/complexes.json이다. 운영 환경의 기록이며 공개 다운로드 링크는 아니다. 현재 수집 파일은 4,587건으로 바뀌어 이 글과 구분했다.

가격 비교의 단위도 다르다. 1,716만원과 1,564만원은 전체 주택형 행을 모은 중앙값이라 주택형이 많은 공고가 더 자주 들어간다. 반면 0.4%는 두 면적대가 함께 있는 공고별로 각 면적대의 평당가 중앙값을 구하고, 그 비율 914개를 다시 중앙값 낸 값이다. 코드에서 같은 공고 안의 면적대를 비교했으며, 이름·주소로 묶은 3,336개 단지 집합 전체의 효과를 추정한 값은 아니다.

이름·주소가 같다는 이유만으로 동일 모집이라고 합치지 않았다. 같은 주택의 반복 공고는 공고 빈도에 영향을 주므로 37.1%를 주택 재고나 미분양 주택 비율로 읽으면 안 된다. 임대·분양전환 분류도 이름 규칙에 의존한다. 이름만으로 걸러지지 않은 저가 공고를 원문 대조 없이 정상 분양이라고 확정하지 않았다.

자료의 출발점은 청약홈의 모집공고다. 계산 결과는 단지별 비교 화면에서 볼 수 있지만 현재 공고·분류 규칙은 이 역사 분석과 다를 수 있다. 실제 신청에서는 해당 공고문에 적힌 모집 유형, 공급면적, 분양최고금액과 입주 예정월을 다시 확인해야 한다.

이어서 보기

• 밍슈의 분석노트 — 청약홈 공고를 매일 받아 단지별로 정리한다
• 단지 사전 — 단지마다 같은 시군구 공고와 평당가를 견준다